文/和君健康养老研究中心
 
2016年7月1日,住房和城乡建设部、国家发改委、财政部联合发布《关于开展特色小镇培育工作的通知》(建村[2016]147号)。提出到2020年,培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇。
 
政策要求特色小镇需要拥有特色鲜明的产业形态,和谐宜居的美丽环境,彰显特色的传统文化,便捷完善的设施服务,充满活力的体制机制五个要素。在住建部发布的第一批127个国家级特色小镇中,以养生养老为特色的小镇共有12个。
 
如下是和君健康养老研究中心对话和君咨询高级合伙人白志强(专注特色小镇规划和落地运营),记录如下,浅谈养老小镇的特色操作策略。
 
和君健康养老研究中心:您为什么想要选择投资养老小镇的项目呢?
 
白志强:我觉得做事情需要一种情怀,做养老这件事情,是可以为了社会上的老人,也就是需要关爱的特殊群体提供帮扶的。我曾经看过一个欧洲小镇的案例,在荷兰有一个神奇的小镇叫做霍格威,这是全球首家为患有阿尔茨海默症(俗称老年痴呆)的老人专门建立的大型疗养院式“失智照护小镇”。这个位于荷兰阿姆斯特丹郊外的小镇有10个足球场那么大,广场、超市、理发店、电影院、酒吧、咖啡厅等一应俱全。医生护士们变装成邻居、店员、仆人等等在这个小镇里守护着这些失智老人。由于在失智症病发的过程中童年和青年时期的记忆是最长久的。为了尽量减少病人对于新环境的抵触和焦虑,室内装修参照的是20世纪50、70年代的风格。全村250名全职或兼职的护理人员、医生和专家扮演成村民为152名失智老人提供24小时全方位照护。老人在这里的幸福指数非常高,看到这样的养老小镇非常有感触,也非常的吸引我。霍格威小镇的人力成本是很高的,并不是十分的赚钱,创建它很大程度上是基于一种情怀。很多美国英国等相对富裕的国家都希望引进这个小镇的模式,但均未成功。所以如何让养老小镇持续的运营下去,如何让它盈利也是我十分关注的。这种模式不可复制,但是理念和实践是十分重要的。
 
和君健康养老研究中心:您认为什么才是养老小镇的最佳实践模式呢?
 
白志强:我认为PPP+模式是操作养老小镇的最佳实践模式。PPP+是不以政府财政担保(法律法规也不允许)或增加财政负担为条件,以项目的业务、资产、资金,自我平衡、自我循环的基本发展模式,建造小镇的整体投资开发与运营体系。其核心的魅力在商业模式与盈利模式的构建上。
与PPP不同,PPP+可以给一些社会资本和金融带来机会,不以政府的财政做担保,由运营公司去落地。
 
特色小镇的最大魅力在于它是一个集成性、综合性的产业平台,每个小镇都在100亿以上,这种静态的投资最终会构成一个具有完整生态的产业体系。目前养老方面很多政策不明朗,就是在政策不明朗的阶段,才有操作的空间,PPP+就是要解决不明朗这个问题,这也是我们在实践过程中最有意思的一个点。
 
和君健康养老研究中心:您觉得一般小镇方案设计都有哪些步骤呢?
 
白志强:首先是要对项目进行策划研讨,小镇策划的重点方向为大型综合平台项目。这里面的重点是,目前做策划行业能收200万已经非常了不起了,但是如果做一个从项目的内容开始,包括规划设计、投资测算、公司组建、商业模式、运营模式,一直到后面的运营方案、落地方案都可以从策划上完整的进行全面性策划,这个策划却值800万,其不仅仅是项目定位的策划,而是说明怎么干,我来帮你怎么干,怎么落地的问题。
 
其次要做个初步尽调。与政府有关部门对接规划设计工作,完成项目总体定位、发展思路和实现路径的初步设计。这是初步方案,是与政府进行沟通使用的。
 
第三,根据初步方案形成内部方案。内部方案围绕项目总体,形成敏感数据采集、项目总体概况(规划、内容、产业、区块等)、项目测算(包括商业模式、盈利模式、静态投资、自平衡数据等),这是初步方案进一步深化,是我们打算怎么做这件事的一个依据。
 
第四,项目合伙机制方案设计,特别是其中合作方、股权、共同利益机制的设计。之后对项目运作和后续运营也要有相关的计划。其中重点在商业模式与盈利模式设计上。
 
和君健康养老研究中心:您认为,在养老小镇的再策划过程当中的重点方向是什么呢?
 
白志强:我认为养老小镇是一个产业平台,涉及很多产业的具体化。但我对产业优先这一点有不同意见,对于规划一个特色小镇来说,产业不应该是舍本逐末的。小镇也是一个生活平台,这个是更加切实与重要的,产业是一个逐步培育的过程,具有生活化的平台,将功能宽泛化,才能为产业带来支持。特色小镇已经超过了产业园区的概念,做的好的产业园区多数是生活与产业相辅相成的。小镇是自治平台,乡民公约自主性,业主人人有发言权。比如北京周边的原乡美利坚就是典型的例子。还有,小镇是共创平台,实现这些功能之后才有产业与生活的融合问题。小镇也是共享平台,小镇是很有外部性的,人人是价值的创造者与分享者。
 
和君健康养老研究中心:如何形成小镇的初步规划设计,达成内部方案呢?
 
白志强:首先规划设计中强调敏感数据的采集,涉及人口、财政收入、产业政策、消费、市场等,这部分数据是十分关键的,影响整个项目后续的运营涉及方案,实操中却也极易出错(数据信息错误或失真),这决定了项目能否走到头;二是项目总体情况概述,涵盖规划、内容、产业、区块等;三是项目测算,包括这个项目的商业模式、盈利模式、静态投资等;四是各资源方的组合涉及。
 
和君健康养老研究中心:项目合伙机制方案,如合作方、股权、共同利益机制等,这些事情的重要性,您怎么看?
 
白志强:现在传统的PPP项目失败率很高,因为前期做PPP项目的都是建筑公司、园林公司等等,最关注的是撬动比,而不考虑后期运营的问题,所以前期投入和规划上也会出现问题。未来很多运营方会有大量机会低成本进入这类项目。在项目合伙机制方面,品牌资源方、政府平台方及投资方、战略方的组合是特色小镇开发是否成功的非常关键因素。
 
和君健康养老研究中心:白总可否分享下小镇具体方案如何设计?
 
白志强:小镇的具体方案设计重点在于顶层设计,以及商业模式和盈利模式设计。我想再谈下PPP+。PPP+,到底是加什么?项目公司设计的时候,股东结构和股权结构如何搭建、资本如何规划、交易模式是什么、商业模式上“资产—资金—业务”的循环机制如何设计,这些是PPP项目能够运转的最核心内容。在产融互动方面,做运营是最有价值的,因为大量的投资机构都逐步撤出了。基于SPV下,要搭建一个策划平台、投融资平台和运营平台。但是具体每一个公司做什么,就需要规划公司去设计。如果有一定可变现的资产,要基于土地的性质来规划,否则有很大后患。
 
盈利模式的方面,大家更关注开发环节和投资性受益,可变现资产往往是被忽略的。做PPP项目,只要你签了PPP合同,银行就可以给你资金,自己的资金使用非常少。绿城合作开发的乌镇雅园,1个亿的启动资金,现在已经盈利70多亿。央企上市公司的融资价格是比较低的,而民营类的融资成本很高。PPP模式下,与政府有融资协议的情况下,是很容易获得资金的。
 
和君健康养老研究中心:分享些您在养老小镇运营方面的经验吧?
 
白志强:如果你是运营方,可以把其他三方的资源利用起来,就会非常有话语权。养老产业的运营一定是基于床位的数量,如何做产品配套等。落地可与央企或上市公司合作,在SPV下去分配。运营方做一个组合团队的盈利模式,可以按静态投资额1—1.5个点收管理费。也可以直接谈一个地方的运营管理权,3—4年的管理权是自己的。PPP+对政府的好处是一次性招投标,做特色小镇如果有这样的团队、产业操作模式是非常吸引人的。
 
 
 
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