文/骆永华

 
什么是3Q?什么是集中办公区和众创空间?潘石屹、毛大庆们为什么要做集中办公区?Soho 3Q们的有哪些问题和挑战?利益相关者必须反复思考的十大问题是什么?
 
一、什么是3Q?什么是集中办公区和众创空间?
 
什么是3Q?3Q是个网络用语,‘谢谢你(ThankYou)’的简写。
 
3Q也是SOHO中国今年新发布的最新产品,Wework模式的中国版。3Q拿网络用语给自己命名也意味着这是一款贴近互联网和年轻人的产品。
 
在SOHO 3Q你可以:只租一个星期或一个月,只租一张办公桌或一间办公室。你可以随时随地用手机预约、付款,享用WIFI、复印打印、咖啡等服务,只需要带着手机和电脑来工作。
 
2015年1月6日,潘石屹在望京SOHO样板间召开了一个小型媒体分享会,公布了酝酿半年之久的新产品计划:SOHO中国将借助O2O推出移动办公产品,也就是短租房。2月1日,北京望京SOHO和上海SOHO复兴广场的SOHO 3Q同时开业试运营,两个项目各辟出三层楼共1500个座位呈现这一产品。潘石屹这一天也把自己的办公室搬到了望京SOHO 3Q,一为开门迎客,二为率先体验在开放空间合作办公的感觉。
 
如果说潘石屹推出3Q是激起集中办公区热潮的第一块石头,那么激起波澜的第二块石头莫过于万科副总裁毛大庆的辞职创业。
 
3月8日,万科发出的一份内部知会显示,已接受万科高级副总裁毛大庆的辞职申请。随后毛大庆在其个人微博上发表了一篇充满感性的文章《拥抱最美时光,寻找最初的梦想—写在告别万科、即将创业之际》。并宣称他将选择自主创业,试图打造中国版的WeWork,一个基于办公室出租服务的创投孵化平台。4月1日,毛大庆的优客工场第一单已经花落房山。
潘石屹的3Q也好,毛大庆的优客也好,学习的都是美国的Wework模式。Wework主要为创业者和创意人员提供联合办公场地;除了办公场地WeWork还可以为这些创业型公司提供办公家具、协作服务等,甚至成为创业项目的孵化器,这才是最为资本看重的地方。2014年12月,WeWork宣布完成一笔3.55亿美元融资,领头机构分别为T. Rowe Price Associates Inc. 和高盛,估值瞬间冲高至50亿美元,使得全世界将其看作是在这个创业火爆的经济体中一个可模仿的商业模式。
 
2014年下半年,国内很多房地产企业其实已经开始关注WeWork,在考虑这种模式有没有可能成为商业地产一个可能的转型方向,潘石屹的3Q和毛大庆的优客工场出现之后,更是一时间成为商业地产全行业都在思考谈论和准备学习的对方。
 
其实,WeWork在发展的早期,曾经有过一个阶段叫GreenDesk,Green Desk更像是雷格斯(Regus),而不是后来的WeWork。雷格斯的1989年成立于比利时布鲁塞尔,是伦敦股票交易市场上市公司。
 
雷格斯的定位是服务式办公室。根据雷格斯公布的数据:它发展至今,已经拥有Regus、HQ、Stratis Business Center and Business Meeting Place四大市场领先品牌,在全球95个国家有1200个地点的服务式办公室,拥有超过900,000客户公司并在不断增长中。
 
根据我们的观察和分析,雷格斯的客户群体主要包括三类:有全球分公司及需要不断拓展业务城市的大公司、在某地短期承接某项目的小公司、创业团队或中小型企业。
 
我们认为:雷格斯高端的客户定位,办公区和服务的品质,标准化、精益化的服务运营管理,全球的网络化以及网络规模是雷格斯最大的竞争力,这使得他们的客户在任何地方都可以以最简单、方便的方式联系到他们,高性价比的使用他们的服务,而且使得雷格斯有可能在全球总部这个层面跟重要客户签订一揽子协议。同时雷格斯对于高端客户的价值,以及全球网络和客户资源也使得雷格斯可以跟写字楼业主达成一个深度的分成模式的深度合作,从而降低初期的成本压力。
 
3Q也好,Wework也好,雷格斯也好,其实都可以归为集中办公区这样一个大的品类。
 
如果说集中办公区模式是当前这股热潮中的一个源头的话,那么众创空间就是另外一个主要的源头。众创空间源于中关村创新创业一条街,在最开始的3W咖啡、车库咖啡这些创业咖啡人气的基础上,整个原海淀图书城创新转型而成的。2013年初,海淀区顺应互联网产业发展形势和业态变化,发布了《创业期科技型企业集中办公区管理办法》,集中挂牌运营了一批创业期科技型企业集中办公区。
 
发展众创空间,推进大众创业、万众创新,2015年开年以来被提升至国家高度。3月2日,国务院办公厅下发了《关于发展众创空间推进大众创新创业的指导意见》。李克强总理更是多次提到大众创业、万众创新。2015年3月23日,北京市促进众创空间建设推进会在北京市科委召开。科委对创客空间、创客总部等11家众创空间的授牌,同时授予中关村创业大街“北京市众创空间集聚区”称号。北上广深之外的政府也不甘落后,浙江在未来科技城推出梦想小镇,省长李强亲自命名建设并亲临参加创业大赛。在中国这个体制和惯例下,可以预料今后一段时间各地政府主推的众创空间即将浮出水面。
 
二、站在用户视角看集中办公区模式
 
集中办公区这个概念更强调聚集和共享,而众创空间这个概念更强调创新和创业;所以叫集中办公区也好,叫众创空间也好,面对的主要用户群体都是‘初创型’的中小企业或团队甚至是个体的创业者。
 
3Q自己所宣称的目标客群也是中小客户,潘石屹表示自己很懂他们。“SOHO中国创建以来,绝大多数写字楼客户都是中小企业客户,我们在这领域拥有很好的经验。” SOHO中国总裁阎岩进一步表示过:这款产品面向的是那些年轻、有思想、有活力的人群,比如自由撰稿人、服装设计师、游戏公司创始人,以及经常出差需要临时办公或会议场所的其他客户。
毛大庆更是直接把目标客户定位于创业者。毛大庆说:“创业潮是中国社会价值观转型的开始。未来十年,都将是一个窗口期。为年轻人搭建创业孵化器,符合国家战略,也有旺盛的市场需求。”
 
那么对于初创期的中小企业和团队,集中办公区模式有一些怎样的独特价值呢?
 
1、集中办公区在极具不确定性的企业初创期提供了灵活可伸缩的办公位租赁模式。这个阶段的团队或企业既有可能迅速发展壮大,也有很大概率中途遭遇失败或自行放弃;以一个固定的面积进行较长时间的租赁不是早期的浪费就是成长期的束缚,所以可以随需应变的灵活租赁,即使为此付出单个工位的更高价格,总体来讲对客户也是更节省总体拥有成本(TCO)的。
 
2、和其他创业者共享会议室、行政人员、打印设备等偶发性需求所需的资源,按次付费(而且往往有一定的免费额度),即使单次价格看上去更高,整体来讲,也还是更节省成本的。
 
3、一些得到政府支持的集中办公区(尤其是挂牌的众创空间)由于政府补贴,所以创业者可以以更低的价格甚至有的免费获得有时间限制的工位,也更容易了解和获得其他的政府产业扶植政策的支持。当然集中办公区不同于传统的孵化器的地方也恰恰在于政府补贴和产业扶植政策有当然最好,但绝对不应该是排在第一位的一个考量因素。
 
4、集中办公区也是一个和其他创业者甚至是同行,或行业上下游伙伴交流的社区,相互启发,相互鼓励。
 
5、由于相似的人群和团队(初创期、特定及相关行业)的聚集,集中办公区有可能研发、设计并提供具有极强针对性的标准化增值服务。
 
6、由于集中办公区集聚了一批特定行业的初创团队,所以可能吸引一些对初创团队有价值的资源,比如媒体、投资人以及其他第三方服务,使得创业者可以更方便、更低成本的获得投融资以及其他服务。
 
7、初创和成长期,团队间合作甚至重组的机会。
 
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互联网思维第一条就是以用户为中心,如果一个创新产品对于用户确实创造了真实、独特的价值,那么即使它暂时不赚钱、帐没法算得平;只要这个亏损是有节制的亏损,只要单位亏损(理解为一种CPA模式的市场投入)是同比更合算的、长期有价值的,那这个产品就是一个有价值的、值得继续投入把它做大的创新产品,会是一个有发展前景的创新商业模式。

三、潘石屹、毛大庆们为什么要做集中办公区?
 
媒体关注众创经济可以理解,政府鼓吹万众创业、支持众创空间的考虑逻辑也很容易明白,那么对于一向‘不差钱’、‘很任性’、‘唯利是图’的地产商来讲,为什么要纷纷投身集中办公区这样一种需要细致耐心的服务运营、眼前能看到的利润微薄、投资回报周期长的创新业态呢?
在当前的宏观经济背景下,对于写字楼业主(地产商)来说,集中办公区模式至少有以下几个方面的价值:
1、在大量写字楼闲置的市场格局下,集中办公区是一个探索新业态和新模式的立足石,而且在国外有相对成功的范例。
2、经济下行、创业热潮涌动的时代,面积和时间灵活的散租模式更有市场空间。
3、单一集中办公区模式,如果没有政府补贴,能否生存且盈利有一定的不确定性;但是对于写字楼业主来说,把一部分楼层改造成特定产业定位的集中办公区,可能会成为标配模式,并且和该写字楼项目传统租售业务形成协同效应。
4、对于初创团队,一旦习惯了在集中办公区办公,当产品成型、融资到位、市场前景明朗化并因而扩大团队规模后,一个自然的选择就是上楼在这个写字楼项目中租赁单独的办公室。
5、在一个初创企业看中某个办公室,但需要等待几个月前面的租户才能搬走使用的空档期,作为小团队可以在集中办公区临时性办公,这样不至于因为租期借不上而使得潜在客户流失。

6、在一个初创企业签订合同租赁了某个办公室后,需要有一小段时间进行装修的过程中,也可以在集中办公室临时性办公。
7、对于写字楼内的租户,因临时性扩充人员或团队扩容后楼内暂时没有更大的办公室可置换时,新增人员可以在集中办公室临时性办公,不至于让老客户流失。
8、商业地产严重供大于求的产业环境下,恰恰是很多传统购物或生活服务类物业释放出来寻求转型的时机,也是有品牌有实力的行业领导者以及有创新能力的行业探索者低成本整合闲置资产,实现弯道超越的时间窗口。潘石屹的3Q如果推进顺利,选址应该也不会仅限于自己的SOHO项目;而毛大庆则一上来就是选择了合作和整合的模式。
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当然地产商切入这块市场也有各自一定的优势,以潘石屹的SOHO 3Q而言,我们认为以下这几点是它的核心优势:
1、SOHO中国在写字楼市场有多年经验,对中小企业也还算比较了解。
2、潘石屹一向善于引进、善于炒作、善于推广新概念和新模式,当年是SOHO(Small office,Home office),而如今是Wework。
3、善于利用潘石屹的大V身份进行自媒体传播,借力社群关系进行营销。
4、SOHO自有的写字楼项目较多,可以比较便利的以较低的内部成本,在项目布局和推广上提供场地等关键资源,形成规模化的连锁品牌;也有更多的实现3Q这种创新模式价值间接变现的手段,而无需要求其自身承担过早盈利的压力。
5、SOHO中国作为港交所上市公司,有融资便利,过往融资能力也较强,所以能通过创新概念和模式融得更多资金,也通过市值管理实现价值体现,而无需要求其自身承担过早盈利的压力。
6、SOHO相对有优势的品牌知名度和公信力。
7、管理团队和操作水平:其实拥有一定发展历史、一定的业务和组织规模的房地产企业,因为不差钱,往往在内部团队和外部合作伙伴的水准,以及对他们的管理水平上都相比较其他行业有一定的优势。一旦在思维上做了转换,行动力、出手的水平、以及必不可少的试错阶段的执行力都是有一定的优势的。
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各地的房地产商也好,传统的产业园或孵化器也好,各有各的不足,也各有各的优势;关键是客观理性的认识自己、合理定位、取长补短,在集中办公区(众创空间)这波浪潮中真正找到具有市场空间也具有自生能力的一个立足点。
 
四、Soho 3Q们的问题和挑战
 
创新和变革的时代,不可能所有好处都集中在一个人身上。对于SOHO这样的地产商来讲,进入集中办公区市场既是个机会,也面临很多挑战。
我们还是以潘石屹的望京SOHO 3Q为例,以小见大,看看具体有哪些问题与挑战:
1、租金过高,1000元每个工位每周显然不是创业者能承受的价格。租金降不下来,恰恰说明SOHO中国的主业也可能给3Q项目带来包袱。
2、3Q不能注册公司;也有说法说能注册,即使暂时不能,应该也比较好解决。但这也说明,3Q区别于很多众创空间的是目前还没有看到地方政府对3Q的产业扶持和优惠政策上的支持。
3、SOHO 3Q缺乏明确的产业定位,而集中办公区如果要能营造出社群的氛围和价值,要发育出针对性的服务能力,一定要有产业的定位和聚集。
4、虽然望京SOHO已经引进了大量的互联网企业入驻,但是其周边还是缺乏互联网及相关产业初创企业和团队聚集的传统,也缺乏行业人士聚集交流的氛围,这一点不能跟中关村比。
5、作为房地产企业在思维、团队上对于互联网等新兴产业及初创企业了解不足,会影响服务水平及服务创新能力。
6、房地产企业历史上赚钱太容易,另外一方面资本市场对于已上市公司也高度关注短期业绩表现;这个对于需要持续创新、迭代,追求长期价值和回报的业务,是否有足够的耐心。
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五、众创经济学的山顶,和君在那等你
 
进入2015,克强经济学(Likonomics)从巴克莱银行总结的1。0版本(不出台刺激政策、去杠杆化以及结构性改革),演化到2。0版本;2。0版本的核心内容是增加了‘互联网+’和‘众创’。‘互联网+’和以往BAT为代表的互联网经济有什么差别?和个体传统企业以电商等网络营销为主要路径的互联网转型有什么差别?而众创到底有怎样的新内涵?背后的逻辑是什么?
 
创新很大程度上就是试错,互联网技术、产品和商业模式的创新本身从来都是九死一生、一将功成万骨枯。创业更是一条艰辛的道路,尤其是在经济转型的历史三峡期。一季度的GDP增长率已经降到7%,经济步入下行周期已成定局,传统企业经营多年家大业大都想守业也难。教育部统计,2015年高校毕业生人数预计达到750万,再创新高再加宏观经济下行、微观经济不景气,750万学生要就业都难,靠创业行吗?这样的困境之下,创业真的能够成为大众的选择;大众创业真的能够破解产业转型升级的玲珑局吗?
 
我想很多人都对此有些疑问!
 
总理把互联网+行动计划提升到如此重要的地位上来,必然是超越互联网在看互联网,而是着眼于利用互联网推动传统行业的转型升级,甚至可以说是利用互联网重构和拯救传统行业。互联网和各行各业的交融竞合,必将打开万众创新的巨大空间,阶段性的打破垄断,激活大众创业的可能。各个环节的创新,以及各行各业的小微创业以及内部创业,才是在微观上重建商业生态、宏观上高速换轨的一指禅;而一旦产业结构得以活化、创业文化得以兴起、颠覆式创新+微创新成为新常态,那么就业的问题也就自然得以解决。
 
所以,从政府角度来讲,要做的关键任务就是以互联网+为抓手,从方方面面为创新和创业创造条件。简化商事程序也好、助推众创空间也好、减税也好、网络带宽和银行服务降低资费也好,都是这一大棋局中的关键一步。
 
原中国科技大学校长朱清时在一次演讲《物理学步入禅境:缘起性空》中曾经说过:当科学家千辛万苦爬到真理的山顶时,佛学大师已经在此等候多时了!套用这个句式,我们也可以这么说:当创业者、投资机构、政府、媒体、房地产商、经济学家、管理学者突然发现众创成为中国重要的经济范式之后,和君已经在此等候多时了!
 
这个当然是一句玩笑话,和君一向还是比较低调的。但和君确实可以作为众创经济‘窥一斑而见全豹’的标杆案例。
 
和君是国内最大的咨询公司;和君的‘一体两翼’(咨询为体,商学和资本为翼)是《21世纪商业评论》评选的2012年度中国最佳商业模式;三度修炼、人情原乡等和君文化也是国内知识型组织、专业白领、职业经理人、企业家向往和认可的文化高地;和君从一开始就是彻底的合伙人制,以“一九机制”为核心利益安排的合伙人制本质上就是一个真正的内部创业平台;咨询人员往往常年深潜于中国商业的原生态,服务于客户的营销和管理现场,而和君咨询的办公区从一开始的设计以及后续的运营来看本质上就是一个集中办公区,是一个有明确产业定位(咨询、培训等专业服务智业)、针对性的聚集和服务‘创业者’(咨询顾问、合伙人、团队)的众创空间。
 
制度总是内生的!什么样的市场、什么样的业态往往会诱致和孕育出与之相匹配的制度和文化。在互联网还没有真正渗透各行各业从而激发全行业全社会的创新和变革之前,相对比较具有需求多样性、群体众创性特点的领域,除了纯互联网领域之外就是以咨询、广告、公关等为代表的专业服务业。所以专业服务机构往往采用合伙人制,而不是公司制;专业服务机构也早就是一种平台模式,而且天然会形成一个松散的社群,员工也好、客户也好、其他利益相关者也好必然是一个开放系统。和君等智业机构如此做,既是自发的,又是自觉地;而在[互联网+]时代的万众创新、大众创业浪潮之下,和君们的经验就有了独特的方法论价值。这也是为什么很多客户参观一下和君,听和君人讲讲和君历史、和君模式、和君文化、和君制度就深受启发、深表认可的原因所在。
 
六、众创经济和集中办公区的利益相关者(Stackholder)必须反复思考的十大问题
 
互联网+是激活和推动众创经济的原动力,互联网产业和创意智业是众创经济的早期先行者,但是众创的普适性确实不仅限于互联网产业、专业服务业和创意产业。
希望分享众创经济红利,可以参与集中办公区这波浪潮的玩家肯定不止亟待转型的地产商,也不止肩负产业促进责任的政府部门以及政府背景的产业园或孵化器。无论是哪一方,在这波热潮里都需要保持自己独立的思考,寻找自己独特的定位。
 
如果超越SOHO 3Q这样的具体项目,而从一般的集中办公区(众创空间)等的角度来看,这一类模式的核心其实就是三个问题。
 
一是产业定位问题,就是在[互联网+]成为国家战略,产业互联网已经成为近在眼前的风口的当口,你这个集中办公区定位于聚集和服务于哪些产业,或者说产业的什么环节。
二是服务问题,就是你这个集中办公区提供的是什么服务,涉及到服务的创新、服务的产品化,以及服务形成产品线、体系和闭环的问题,也涉及到服务需求的预测和服务能力的规划、服务资源的配置问题,涉及到服务人才的培养和服务知识的沉淀,服务的协议、定价和成本收益核算。
 
还有一个是集中办公区自身的创新问题。集中办公区聚集创业者,服务于创新和创业;但是集中办公区自己也是一个创新,而且既需要颠覆式创新又需要持续的微创新。如果别人搞wework你也搞wework肯定是没有出路的,那么你的集中办公区和别人到底有什么差别?你的独特价值是什么?你的核心竞争力在哪里?你怎么赚钱怎么赢利?这都是具体的集中办公区项目自身持续的微创新中所要面对和解决的问题。
 
做不做集中办公区?做什么?怎么做?每一个对集中办公区(众创空间)模式感兴趣,跃跃欲试的人不妨在行动之前先问一下自己以下十个最基本的问题:
 
1、到底哪些产业领域、哪个阶段的创业者和创业团队适合集中办公区?
2、你所在的区域或产业中,你所了解的、你能影响到的哪些人群和企业需要集中办公区?
3、集中办公这种方式对于创业者和创业团队尤其是你所定位的细分群体,核心的价值是什么?
4、办公位租赁之外,创业者和创业团队尤其是你所定位的细分群体真正需要集中办公区提供的服务有哪些?
5、哪些服务能够产品化,实现标准化和流程化运营?
6、集中办公区模式最有可能规模化的赢利点有哪些?你所期望进入的领域,你微创新之后的集中办公区具体形态,可能会有哪些‘羊毛出在狗身上’的赢利点?
7、对集中办公区尤其是你自己要做的具体项目而言,有价值的外部资源和合作伙伴需求有哪些?你已然拥有哪些外部资源和合作伙伴?
8、一个高效的集中办公区运营团队,以及一个集中办公区模式的创业团队应该包含哪些岗位和角色?哪些你们现有团队就具备,哪些要进一步补?
9、如果集中办公区是个正确方向的话,赚钱的机会不一定只限于直接做集中办公区。那么集中办公区的变种或者上下游的商业机会可能还有哪些呢?
10、搞集中办公区(众创空间),一定要‘跟政府谈恋爱,不要跟政府结婚’!集中办公区(或众创空间)对地方政府的意义是什么?你应该从地方政府那里去争取一些什么资源和支持呢?
 
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骆永华,和君咨询合伙人