作者:和君咨询合伙人 王鹏


一、 背景

科创板助推张江高科


近期,科创板“如火如荼”加速推出,张江高科(600895)作为创投板块的龙头股,股价走出了一波大行情,从2018年10月起,短短半年时间,涨幅超过200%,可谓一支超级“大牛股”。

 

张江高科是如何实现华丽转身?从园区开发运营商成功转型为创投板块“龙头”的呢?这就要从其两次商业模式升级说起:

 


二、 第一次升级

从房地产开发到一体两翼


张江高科1996年4月上市,最初的商业模式是“土地批租+房产开发”,即所谓的“卖地、卖房子”模式。到了2006 年,由于园区土地存量逐步减少,原有模式不可持续,公司提出了新的“一体两翼”模式——“一体”为特色房地产运营;“一翼”为创新集成服务,即通过提供高价值服务获得增值收益,并为产业投资提供深层的客户关系支持,帮助公司识别高价值客户;“一翼”为战略投资,即对园区企业进行股权投资,分享其成长价值。此次模式升级帮助张江高科打开了业务发展空间,找到了新的业务增长点。 

 


三、 第二次商业模式升级

转型科技投行

 

到了2015年前后,由于房地产行业的波动加剧,来自房地产开发的收益呈下降趋势,有些年份主营业务利润甚至出现亏损,标志着以房地产开发为主的模式“走到尽头”,而“两翼”业务经过近十年的培育,已经颇具规模,尤其是战略投资“一翼”,成为公司主要利润来源。

 

基于此,张江高科在2015年做出商业模式的第二次重大升级演变,明确提出战略定位为“科技投行”——从重地产转变为重投资,进一步加大对优质园区企业及其产业链上下游企业的股权投资。截止到2017年12月31日 ,张江高科的长期股权投资额已经达到34亿元,成为名副其实的“科技投行”。从转型效果来看,虽然主营业务收入大幅下降,但利润却相对稳定,主要原因在于股权投资收益起到了“定海神针”的作用。

 


四、 总结

 

通过张江高科的案例,再结合我们操盘服务过的多家中关村园区实践来看,高科技园区的商业模式基本上会沿着如下路径演变升级:

 

1.0阶段——房地产开发模式:主要收入来自于园区土地、房地产销售,核心能力是园区开发、产业招商能力。

2.0阶段——产业服务模式:房地产销售收入占比降低,产业服务费收入、载体租金的比重快速增长,核心能力是产业综合服务能力。

3.0阶段——股权投资模式:房地产销售收入较少,股权投资快速增长,与产业服务费和载体租金一起,构成园区最主要的收益来源,核心能力是产业组织、产业投资能力。

 

国内许多高科技园区当前仍然处于1.0或1.0加2.0的初级阶段,如何把握科创板推出的历史性机遇,升级商业模式,做深产业服务,布局股权投资业务,是未来发展的核心命题之一。