/冷松

社区商业是指以社区居民为服务对象,以便民利民为宗旨,以提高生活质量、满足居民综合消费为目标,提供生活必需品和服务的属地型商业。社区商业提供的服务一般步行时间15分钟内可到达,服务半径在2公里以内,建筑规模2万平方米以内。

在当前我国整体商业体量严重过剩,一二线城市商业地产总量也处于过剩状态的环境下,商业地产市场竞争激烈,而不同细分领域发展状况极不平衡。目前一二线城市社区商业呈现粗放发展特征,供应水平与层次远远不能满足日益增长的消费需求。

 一方面传统的社区商业以住宅开发过程中形成的底商为主,设置目的是最大化地块资源和地块价值,运作模式上以零散销售的方式出售给小业主,由小业主租赁给商户使用,且一般以短期租约为主,这种模式不适宜长期经营,也无法进行有效的业态规划和控制,随着租金成本的上升很容易使商户经营困难,经营商户处于劣势。

另一方面社区商业的需求在快速增加。国外经验表明,在人均GDP超过3000美元之后,社区商业所占消费零售总额的比例一般在40%左右,有的甚至占到60%。而即使是社区商业相对发达的上海,社区商业也仅占社会商业支出总额的30%左右。据国家有关统计显示,未来10年,我国社区商业的消费将逐渐占到社会消费零售总额的1/3,具有巨大的发展潜力和空间。

 在消费升级、互联网发展的影响下,未来社区商业发展趋势主要包括八个方面,即形成标准化产品线快速复制扩张、网络化与O2O发展、品类和品牌丰富度提高、从消费场所升级到社交场所、从邻里中心发展到便民中心、运营中业态与时间的灵活调整、从邻里中心扩张到区域中心、资源整合与金融化带来效益提高。具体如下:

第一,标准化。即形成标准化产品线快速复制扩张。在城市化快速推进的背景下,社区商业标准化必要性越来越高,其有利于实现快速扩张占领市场先机。如华润在其整体商业布局及社区商业战略均设置了由低到高三种定位档次的产品,即精致型商业、一站式快乐消费中心和基本生活型中心,并计划加以快速复制,实现商业地产全面提速。

 第二,传统企业借势O2O挖掘线下商机,而社区物业则通过O2O服务形式为居民提供增值服务以实现新的营收点,包括周边生活服务、社区广告营销、社区电子商务、物业增值服务、网络社区论坛、社区交友及服务等。

 第三,消费者在大多数品类中呈现出“多品牌偏好”行为,这意味未来社区商业需重点考虑品类/品牌丰富度。

第四,未来的社区商业不仅仅是日常消费的地方,应更加强调成为社交体验的场所,如社区跳蚤市场、社区运动会、相亲会、宠物联谊会、儿童活动等。

第五,社区商业以服务为核心,以便利为竞争力,服务观在消费者价值观中占强烈认同位置。例如维修、送水、鲜花、诊所、家政、洗衣、快餐、药店、银行等便民服务。

 第六,社区商业在运营的业态、时间上应体现灵活度。一方面在运营业态上,以咖啡厅为例,融合了咖啡、甜品、简餐、会议、书吧等多种功能,另一方面,部分业态应提早开门,如早餐、超市等应提早开门满足居民需求,而非像多数邻里中心把开门时间放在9点以后。

第七,随着未来单体项目开发体量的增大及运营的成熟,未来社区商业部分产品辐射范围将逐渐扩大,有机会转型为区域中心。社区商业一般辐射范围在周边2公里内,随着商业影响力提升、品类组合丰富、服务范围更广,辐射客群更多面,部分邻里型商业将逐步发展到辐射周边5公里的区域中心商业。

第八,社区商业与金融的结合可实现较好的资源整合,既有利于资产形成规模化提升,又能推进社区商业运营的改善,香港在这方面提供了借鉴经验。