文/和君咨询合伙人 冷松

文化创意地产是文化创意产业与房地产业的一种结合方式,是一种新型的复合地产形态,是一种以知识为基础的、有明显文化表征和深刻的文化创意内涵的地产形式。在这一复合概念中,地产是文化的载体,文化是地产的灵魂,其核心是一种新型的商业地产运作,是将狭义的房地产开发置于更广的空间尺度上进行定位、规划、设计与开发,顺应人类活动和消费层次的日益高级化及多元化。
 
文化创意地产经过十多年的发展,众多优秀地产企业不断探索和创新,形成了丰富的案例,具有很多种模式,但归结起来大致可分为五种模式:
 
第一,博物馆模式
 
博物馆模式以展览和旅游开发为主,将旧厂房建筑根据不同功能需要改造成展览馆、创意商铺、办公场地和餐厅等,汇集了画廊、艺术家工作室、餐饮酒吧等众多的文化艺术元素。该模式涉及土地用途明确,主要以文化设计为核心,对创意和运营能力要求较高。
 
博物馆模式的代表是北京798艺术区,通过对原国营798厂等电子工业的老厂区的改造,众多艺术创意、设计产业的机构等在此落户,诸多重要国际艺术展览、艺术、时尚活动在此举办。798这一艺术区已经引申出的一种文化概念,以及LOFT这种时尚的居住与工作方式,即798生活方式或798方式。798艺术区也已成为了北京都市文化的地标之一。
 
第二,文商结合模式
 
文商结合指的是文化和商业开发相结合,其与前者的区别是商业在整个项目中所占的比重明显提高,成为主要功能。在城市中心可以采取结合创意商业和创意旅游地产模式。在市郊则主要是以产业运营和企业孵化为主。该模式对土地获取有一定帮助,但其需要对文化进行深度挖掘和培育,需较为长期的进行持有,对文化挖掘、设计、运营能力提出了很高的要求。
 
上海城隍庙是市中心文商结合模式的代表:它将整个建筑群加以改造,借助历史遗迹旅游来带动商业发展,既保留中国传统文化特色,又与国际时尚接轨。再如无锡工业设计园是城市近郊文商结合的代表,其是我国第一家国家级工业设计园,工业设计园坐落于无锡。总规划面积仅2.5平方公里,因其超前的构想、奇特的魅力,已成为国内外研发机构、设计人才向往的理想追逐之地。
 
第三,游憩空间模式
 
游憩空间模式也主要来自于老厂区的改造,将各废旧设施赋予了全新的生命。该模式主要采取代建模式,土地用途明确,无住宅配套可能。
 
游憩空间模式的代表是德国的北杜斯堡公园:其由钢铁公司厂区改建而成,公园设计与其原用途紧密结合,将工业遗产与生态绿地交织在一起,废旧的贮气罐改造成潜水俱乐部训练池,墙体改造成攀岩乐园,仓库和厂房改造成音乐厅,高炉铸造车间改造成露天影剧院,配电站改造成办公餐饮设施,旧办公楼改造成青年旅舍。
 
第四,文居结合模式
 
与文商结合模式类似,文居结合指的是文化和居住相结合,居住为项目的主要功能。该模式对土地获取无明显助益,对住宅品质、价值提升较为显著。
 
文居结合模式代表为成都芙蓉古城,其融合各种中国民居建筑风格,将四川、安徽等地的建筑文化以及成都地区的水文化、茶文化、饮食文化、民风民俗文化融入到地产开发中,以居住为主,集旅游、休闲度假于一体,具有鲜明的传统文化特色。
 
第五,创意新区模式
 
创意新区模式是在无创意要素的空间上开辟新创意元素,最终形成文化主题地产的一种开发模式。该模式对土地获取和地产价值提升均有显著表现,但对文化内容与运营能力要求很高。
 
单个企业为主体开发的代表是华侨城欢乐谷。在资源本身不够形成游客吸引力的情况下,欢乐谷结合当地实际,创造性的挖掘出文化元素,注入独特产品,形成对游客的吸引力。
 
而文化企业与地产商合作开发的代表是冯小刚电影公社。华谊兄弟为了拓展电影产业链,打造集影视、娱乐、旅游为一体的大型影视文化产业综合体,使其成为中国定位最高端、产业链最齐全、配套最完善的影视文化产业基地。
 
上述五种模式都需要长期运营来保持其文化特色,各自不同的特点和优劣势对比如下: