文/和君咨询合伙人 冷松
 
近来,Peter Thiel的《从0到1》十分流行,恰逢“大众创业、万众创新”热潮,一时之间,仿佛各行各业创业者都在解读与思考。但事实上,Peter Thiel看似语言平实,写的清楚明白,但真能理解透彻其深刻的思想,并加以应用实是不易。我们无意在纷纭的书评中再增添无足轻重的一篇,仅想试着将Peter Thiel的理念与一个看似离创新创业较远的传统行业(这年头,彷佛一提创新创业就只有互联网)——房地产业相结合。毕竟,一个行业的从0到1将比单一企业行为更为丰富和影响深远。

简要回顾一下,Peter Thiel的思想核心是人类的进步分为两类:从0到1和从1到N。从0到1是真正的创造,带来真正的进步,并在商业上形成垄断、获取高额利润;而从1到N是复制,在商业上陷入竞争并趋于平庸。

回到房地产行业,应该说,中国房地产行业发展历程大而论之可分为两个阶段:首先,伴随着住房分配和供应体制改革,房地产市场从无到有,逐步形成了目前的房地产投资、开发模式,这是一次从0到1的市场创新,非如此难以实现城镇人均居住面积的快速提高和居住条件的大幅改善;而后,在黄金十年中,伴随着行业高速增长,模式相对固化,产品设计同质化、营销推广同质化,企业靠高负债、高周转、成本控制等等手段应对日益激烈的竞争,事实上行业已失去了创新性,变成了从1到N的复制。

随着黄金十年的结束,房地产行业一改过去高成长的趋势性增长格局,“从1到N”的模式更加强化,企业成长将更多依靠经营效率和精细化管理能力的提高,将日益成为以房地产开发为核心的“加工制造业”。

然而在这样的时代背景下,房地产行业也同时出现了大量的“从0到1”的商业机会,真正具有重大意义创新的曙光已隐约照亮,可以预见,未来除了将经营效率、精细化管理推向极致外,还存在着多种进化出全新行业模式的可能路径。根据我们的研究,这种机会可归为三类。

“房地产+”的崛起

与“互联网+”相类似的,将出现“房地产+”的概念。即房地产成为一个载体,不仅仅是物理上提供硬件产品,还包括营造的社区、联结的人群成为一个软性的载体,从而成为一个服务、促进、提升各类产业元素的平台,例如养老、医疗、文化娱乐,甚至包括各类创新创业活动等。虽然名词类似,但这里的“房地产+养老”绝不等同于过去的“养老地产”,“房地产+创新创业”也绝不完全等同于过去的“孵化器”。正像“互联网+”并不是互联网和产业的简单相加,而是互联网与产业起到化学反应、对产业起到要素重组和革新重塑一样,“房地产+”也并非事物的简单相加,而是房地产生成的软硬件产品成为促进各类产业/服务发展的基础元素和适宜土壤,各类产业/服务也赋予房地产产品全新的内涵。比如近期我们看到的一些注重软性服务的养老社区、以及创客空间当属此类“房地产+”的雏形。可以预见,未来传统的房地产将日益转化为一种产业发展的基础设施,而新的产业与服务将给企业打开前所未有的空间。

房地产行业的智慧化

目前,房地产企业借助互联网进行多种模式探索和创新已成为趋势,例如消费者定制C2B、消费者参与产品设计和研发环节、互联网营销、众筹、基于云计算和大数据的投资决策或项目运营、以至互联网房地产整合服务平台等层出不穷。这些动作所蕴含的互联网思维根源在于现代商业从工业时代以物为核心向互联网时代以人为核心转变。但客观来说,目前众多的尝试还仅属于对价值链环节的效率提升,实现了部分价值链环节的定制、精准和增值,但还没有达到对价值链的系统重塑。以互联网对价值链的影响程度分类,使用互联网逐步提高客户价值、同时提高组织效率是为优化;显著提高客户价值、产生新的收入来源并改造行业内的角色是为跨界;创建不同的新价值、产生新客户需求和细分市场、使现有行业去中心化甚至创建新的生态系统是为颠覆。从这个意义上说,房地产行业的智慧化还有很长的路要走。

无论是房地产产业链的智慧重塑,还是具体一个项目的智慧化运营,其核心都在于创造、构建丰富的联结,将相关企业主体、人群联结为一个生态系统,这是构成社区的基础,也是生成各种商业模式的基础。有一个关于未来企业市场价值的公式,即企业的市场价值等于单位资产的价值乘以生态系统中联结数的平方,未来房地产行业的智慧化将通过创造联结释放出巨大的价值。

产业价值转移

随着行业趋势性增长的结束,房地产行业投资回报率开始下降趋势,主流的特别是中小企业传统的开发模式越来越难以为继。行业发展模式将逐步过渡到以金融资本而非开发营建为核心,房地产将从地产转变为房产,进而转变为经营性资产,最终转变为金融性资产,同时房地产金融产业链、开发产业链、中介和流通产业链将非常完善并协同发展。而行业的高价值环节将从开发营建环节逐步转移到金融运作和流通服务上。以地产全生命周期的风险收益特性组合融资、利用多元化产业组合融资、资产证券化、房地产互联网金融等创新实践提示了房地产行业的金融化会是一个异常精彩的世界,未来无论是新房开发还是存量资产盘活,资本都将成为核心,也为企业创新提供了构建了广阔的舞台。

房地产行业具有未来意义的“从0到1”模式探索才刚刚开始,无论规模大小,具有创新意识的企业都处在同样的起跑线上。希望看到前沿、新潮的模式大量涌现,并超出以上三种路径的范畴,对于房地产行业,这既是黄金时代的结束,也是时代风口的到来。